Qu’est-ce qu’un « pas de porte » ?

Lors de la conclusion d’un bail, le propriétaire peut exiger au locataire de lui verser un « pas de porte ». Que signifie cette expression ?

Lorsqu’un entrepreneur envisage d’occuper un local commercial, il peut être amené à verser un pas de porte ou bien un droit au bail au locataire sortant. Ces deux notions de nature juridique différente ne doivent pas être confondues.

Le pas de porte : définition

Le pas de porte est une somme d’argent demandée par le bailleur au locataire au moment de la conclusion du contrat de bail. Son montant est librement fixé entre les parties.

Ce droit d’entrée peut être considéré comme :

• Un supplément de loyer : en cas de litige, c’est un moyen pour le propriétaire de se prémunir contre les augmentations de loyer ne suivant pas la valeur locative réelle des locaux.
• Une indemnité: le pas de porte peut représenter une contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur vénale des locaux et de la propriété commerciale acquise au locataire. Si le propriétaire souhaite reprendre son local, il devra verser une indemnité d’éviction importante. Le pas de porte peut aussi être considéré comme une contrepartie pécuniaire d’éléments de natures différentes, et notamment d’avantages commerciaux fournis par le propriétaire-bailleur.

Enfin, il peut être mixte (supplément de loyer et indemnité). Propriétaire et locataire ont tout intérêt à spécifier dans le contrat de bail la qualification qu’ils souhaitent donner au pas de porte. A défaut, en cas de litige, les juges le considèreront le plus souvent comme un supplément de loyer.

La rédaction et fiscalité du pas de porte

Le pas de porte doit être prévu par une clause spécifique dans le contrat de bail. Son montant, sa nature et les conditions de versement doivent être clairement précisés. En signant le bail, le locataire s’engage alors à le verser au propriétaire.

La nature du pas de porte détermine sa fiscalité. Lorsqu’il est assimilé à un supplément de loyer, son montant est comptabilisé en charge et déductible fiscalement sur la durée du bail. Lorsque le pas de porte est assimilé à une indemnité, le montant est comptabilisé en actif incorporel et n’est pas déductible fiscalement.

Droit au bail et pas de porte : quelles différences ?

Le droit au bail ne doit pas être confondu avec le pas de porte car il n’est pas dû au propriétaire mais au locataire sortant. Il intervient lors de la reprise d’un bail commercial. Par conséquent, le locataire sortant cède son bail en contrepartie du paiement d’une indemnité : le droit au bail. Le montant du droit au bail dépend de l’emplacement du local, de ses caractéristiques et de la durée du bail avant sa fin.

Il est important de ne pas confondre la cession du contrat de bail moyennant le versement d’un droit au bail avec la cession du fonds de commerce dans son ensemble. En effet, le bail ne représente qu’un élément de ce fonds.